港股头条 - 全球经济 - 投资中国 - 小城市的房,要凉凉了

小城市的房,要凉凉了

2018年12月06日09时09分 来源: 投资中国

小城市的房,要凉凉了

点上方蓝字,把我置顶

一起聊聊赚钱这件小事


一、

楼市传来的一个信号——2019年的棚改计划中,政府购买棚改将被取消。


具体来说就是对于新开工的棚改项目,不得以政府服务的名义变相举债或实施建设工程,而是以发行地方债券方式(棚改专项债)为主进行融资。


名头变了,却不是简单的换汤不换药。


说白了,以前地方政府有主导权,动动手指打个白条,开发商就能干起来了,想怎么折腾就怎么折腾,以至于楼市一路高歌停不下来了。


弊端就是政府会有一高额的隐形债务问题,稍有不慎就会引发债务风险。


如今规定不允许自己盲目干了,这下得规规矩矩不敢再玩嗨了。


规定一出,棚改在未来注定要大规模缩小了,三四线楼市被浇了一盆冷水。


二、

说起棚改,几人欢笑几人恨,过去两年,受益于棚改货币化安置,三四线楼市持续火爆,是房价的领涨者。


而背后的原因还要追溯到2015年,那一年是地方债务还债年。


08年金融危机以来,地方投融资平台和地方政府债务规模迅速扩张,这一年各地按实上报汇总的债务竟然超过了40万亿元…


地方债务黑洞加速扩张,再加上实体经济过剩,危机一触即发,怎么破?


于是乎,房地产就被拿出来解局了,各种买房的优惠政策也相继出台,低首付,房贷利率打折,现在回首过去,真是刚需们买房的好时机。


但人们往往有一个特性,买涨不买跌,特别是三四线,中央喊的累死,就是不见楼市有繁荣之势。


这时,棚改货币化安置出来了。


具体过程,由央妈借钱给地方政府,地方政府把钱补贴给拆迁户,拆迁户拿着钱去找开发商买房,开发商高价拍地把钱交到地方政府手上,地方政府再把卖地的钱给央妈还债。


其中心就是向三四线定向放水去库存。


这个方法很好,一方面补充了三四线需求不足的短板,另一方面也符合中国城市化发展道路。

大拆大建加上大补贴,从而彻底激活三四线城市的楼市。


于是乎,棚改拆迁导入大量货币,刺激需求,开发商锦上添花,城市群体性看涨预期正式形成。


引发新一轮的全民抢房潮。


很多地方过去十几年都不涨的房价,靠着棚改货币化安置,一下子暴涨起来,紧接着不管是刚需还是炒房族纷纷杀进来,演变进化成小城市全民的狂欢。


我的老家,一个县级市,那人均工资3000块,但房价却飙到了9000块每平米。


棚改货币化,很巧妙的将杠杆转移给了因为房价大涨不得不及时买房的人,这群人,使用了按揭和公积金买房,然后用未来二三十年的财富慢慢偿还。


三、

2014年,棚改货币化的比例还只有9%,几乎可以忽略不计,2015年有所增加,但也不显著,但在2016年突然跃升到40%以上,2017年超过50%,局部地区更是超过80%。


眼瞅库存去的差不多了,8月份以来,越来越多的三四线城市收紧棚改货币化。


这场盛世运动也将走出高潮。


有句话——房子短期看金融,中期看土地,长期看人口。


棚改货币化一旦退潮,三四线的房价必然要受到影响,毫无悬念。


小城亦有春秋。


楼市固然能在繁荣期受到政策和羊群效应的驱动,呈现出全面上涨的行情,但一旦开始调整,多数三四线房价回落可以预见。


这个时期至少需要3-5年,长时期的通胀会慢慢挤压出短期过快增长的房价泡沫。


所以,如果你是自住,不用太在意时间点,不管房价涨跌,居住都是必须的。


如果你是投资,建议谨慎考虑。


三四五线城市房子流动性有限,而且经过这两年的暴涨,现在进场可能成为最后的接盘侠。


这一场从三四线掀起的狂欢,在这个寒冬之期摇旗息鼓了......


长按二维码加助理,入理财交流群。

往期精彩:


4%+的活期存款,来了一波

理财子公司落地,22亿银行理财巨变

单价23万抗癌药上市,底层没有药神

支付宝的「相互保」,下线了!

    港股自媒体

    港股投资分析,港股开户技巧,股票购买技巧